Es una de las consultas más habituales entre los propietarios: ¿se puede vender un piso con inquilino? La respuesta es sí. Tener una vivienda alquilada no impide venderla, pero sí condiciona la operación y puede influir tanto en el proceso de compraventa como en el precio final.
Por eso, antes de poner una vivienda alquilada en el mercado, conviene conocer qué derechos tiene el inquilino, qué obligaciones asume el comprador y cómo puede afectar el contrato de arrendamiento al valor del inmueble.
Sí, puedes vender un piso con inquilino
La legislación permite vender una vivienda aunque exista un contrato de alquiler en vigor. Sin embargo, la venta no extingue automáticamente el arrendamiento.
Esto significa que el comprador se subroga en la posición del vendedor y pasa a ser el nuevo arrendador, debiendo respetar el contrato de alquiler hasta su finalización, siempre que este sea válido y cumpla con la normativa aplicable.
En otras palabras, cambia el propietario, pero no cambian los derechos del inquilino.
¿El inquilino tiene preferencia para comprar la vivienda?
En muchos casos, sí.
La Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce al arrendatario el denominado derecho de adquisición preferente, que comprende dos figuras:
- Derecho de tanteo, que permite al inquilino adquirir la vivienda antes que un tercero, igualando las mismas condiciones de la venta.
- Derecho de retracto, que puede ejercerse cuando la vivienda se vende sin haber respetado el derecho de tanteo o en condiciones distintas de las que fueron notificadas.
No obstante, existen excepciones. En numerosos contratos de alquiler actuales el inquilino renuncia expresamente a estos derechos, siempre que la ley lo permita.
Por ello, antes de iniciar la venta es imprescindible revisar detenidamente el contrato de arrendamiento.
¿Cómo afecta el alquiler al precio de venta de la vivienda?
Esta es probablemente la cuestión que más preocupa a los propietarios.
Desde un punto de vista práctico, una vivienda alquilada suele venderse por un precio inferior al de una vivienda libre de arrendatarios. No es una regla absoluta, pero sí la situación más frecuente.
La razón es sencilla: el tipo de comprador cambia y, con él, la forma de valorar el inmueble.
Si el comprador es un inversor, analizará la operación en términos de rentabilidad. Tendrá en cuenta la renta mensual que percibe el inquilino, la duración del contrato, la solvencia del arrendatario, los gastos asociados al inmueble y el rendimiento que obtendrá sobre el capital invertido. Cuanto menor sea la rentabilidad, menor será el precio que normalmente estará dispuesto a pagar.
En cambio, cuando quien compra es un particular que desea convertir esa vivienda en su residencia habitual, la existencia de un contrato de alquiler suele representar una limitación importante. El comprador no podrá disponer libremente del inmueble hasta que finalice el arrendamiento y, además, asumirá la incertidumbre sobre el estado en el que se encontrará la vivienda cuando el inquilino la entregue.
A ello pueden añadirse otros factores que también influyen en la valoración, como la duración restante del contrato, una renta por debajo del precio de mercado, las dificultades para organizar visitas durante la venta o determinadas cláusulas del propio contrato.
Por este motivo, en el mercado inmobiliario es habitual que el precio de venta de un piso con inquilino sea inferior al de una vivienda libre. Aunque no existe un porcentaje fijo y cada caso debe estudiarse individualmente, distintos profesionales del sector sitúan esa diferencia, con carácter orientativo, entre un 15 % y un 25 %, pudiendo ser superior en determinadas circunstancias o reducirse cuando el alquiler constituye un atractivo para un comprador inversor.
¿Es más difícil vender una vivienda alquilada?
No necesariamente, aunque sí puede requerir una estrategia diferente.
Una vivienda con un buen contrato de alquiler puede resultar especialmente interesante para inversores que buscan obtener rentabilidad desde el primer día.
Sin embargo, si el público objetivo son compradores particulares, el número de interesados suele reducirse, ya que muchos prefieren adquirir una vivienda de la que puedan disponer inmediatamente.
Por ello, vender un piso con inquilino puede implicar un plazo de comercialización mayor y una negociación más compleja.
¿Hay que informar al comprador de que la vivienda está alquilada?
La respuesta es sí.
La existencia del contrato de arrendamiento constituye una información esencial que debe facilitarse desde el inicio de la negociación.
El comprador debe conocer, entre otras cuestiones:
- La duración del contrato.
- La renta mensual que abona el inquilino.
- La fecha prevista de finalización del alquiler.
- Si existe renuncia al derecho de adquisición preferente.
- Cualquier otra cláusula relevante que pueda afectar a la compraventa.
La transparencia durante todo el proceso evita conflictos posteriores y proporciona seguridad jurídica tanto al vendedor como al comprador.
¿Qué ocurre con la fianza?
La venta de la vivienda no extingue las obligaciones derivadas del contrato de alquiler.
Por ello, el nuevo propietario asumirá también la obligación de devolver la fianza al finalizar el arrendamiento, siendo habitual que en la escritura de compraventa se regule cómo se transmite ese importe entre vendedor y comprador.
Conclusión
Sí, puedes vender un piso aunque esté alquilado. Sin embargo, conviene tener presente que el contrato de arrendamiento influirá tanto en el desarrollo de la operación como en el perfil de comprador y, en muchas ocasiones, también en el precio de venta.
Antes de iniciar la comercialización es recomendable revisar el contrato de alquiler, comprobar si existe derecho de tanteo o retracto y valorar cómo afectan sus condiciones al mercado.
Cada vivienda es diferente y cada operación presenta sus propias particularidades, pero una buena planificación y un adecuado asesoramiento jurídico permiten vender una vivienda alquilada con todas las garantías y evitando problemas tanto para el vendedor como para el comprador.
